Une copropriété en difficulté est un cercle vicieux : les impayés privent le syndicat de trésorerie, les fournisseurs ne sont plus payés, l’entretien est différé et l’immeuble se dégrade — ce qui décourage à son tour les copropriétaires de payer. Mathilde Ignatoff a développé une pratique de référence dans ce domaine : elle assiste notamment les administrateurs provisoires dans leurs audits, les mesures de conservation de l’immeuble, le recouvrement des charges et des dettes et l’établissement du plan d’apurement.
Reconnaître une copropriété en difficulté
La loi du 10 juillet 1965 organise une réponse graduée, déclenchée par des seuils précis. Plus la situation est prise tôt, plus les mesures sont légères.
Les signaux d’alerte
- des impayés de charges qui atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots) ;
- des factures de fournisseurs — eau, énergie, assurance — impayées depuis plusieurs mois ;
- des travaux de conservation de l’immeuble différés faute de trésorerie ;
- des assemblées générales qui ne parviennent plus à prendre de décisions ;
- l’absence de syndic, ou un syndic qui ne peut plus exercer sa mission.
Recouvrer les charges impayées
Le recouvrement des charges est la première condition du redressement. Nous mettons en œuvre, pour le compte du syndicat des copropriétaires, les outils prévus par la loi :
- mise en demeure puis procédure accélérée : faute de paiement d’une provision dans les trente jours, les provisions non encore échues de l’exercice deviennent immédiatement exigibles ;
- injonction de payer ou assignation au fond ;
- saisie immobilière du lot du copropriétaire débiteur ;
- opposition sur le prix de vente lorsque le lot est vendu, le syndicat bénéficiant d’un privilège ;
- négociation d’échéanciers avec les copropriétaires de bonne foi.
Le mandat ad hoc
Lorsque les impayés franchissent le seuil légal, le syndic doit saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un mandataire ad hoc. Celui-ci analyse la situation financière du syndicat et l’état de l’immeuble, puis formule dans un rapport les mesures à prendre pour rétablir l’équilibre.
L’administration provisoire
Lorsque l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis, ou que le syndicat ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire. Celui-ci reçoit les pouvoirs du syndic et, pour l’essentiel, ceux de l’assemblée générale.
La désignation entraîne la suspension de l’exigibilité des dettes du syndicat pendant une durée limitée : c’est le temps de reconstituer une trésorerie, d’établir un plan d’apurement des dettes et, si nécessaire, de restructurer la copropriété. Aux côtés de l’administrateur provisoire, nous intervenons sur :
- l’audit de la situation juridique et financière du syndicat ;
- les mesures de conservation de l’immeuble ;
- le recouvrement des charges et des créances du syndicat ;
- l’établissement et la mise en œuvre du plan d’apurement des dettes.
Pour aller plus loin : le rôle de l’administrateur provisoire, les conséquences de sa désignation et comment la demander.
Conseil aux syndics et aux conseils syndicaux
Nous conseillons les syndics professionnels et bénévoles et les conseils syndicaux dans la définition d’une stratégie de redressement, la préparation des assemblées générales, le traitement des copropriétaires débiteurs et la conduite des contentieux du syndicat — y compris lorsque la copropriété relève d’un dispositif public d’accompagnement, tel qu’un plan de sauvegarde.
Contentieux des assemblées générales
Un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée générale. Nous défendons le syndicat des copropriétaires face à ces contestations, ou assistons le copropriétaire qui entend faire annuler une décision irrégulière ou abusive.
