Pour un commerçant, le bail est bien plus qu’un contrat de location : c’est le droit de rester dans les lieux, et souvent l’essentiel de la valeur de son fonds. Pour un bailleur, c’est un placement dont le rendement dépend de clauses précises. Le cabinet assiste bailleurs et locataires, de la rédaction du bail jusqu’au contentieux du renouvellement, du loyer ou de la résiliation.
Rédiger et négocier le bail
Le statut des baux commerciaux laisse une part importante à la négociation. Les clauses rédigées à la signature produiront leurs effets pendant neuf ans au moins — et souvent bien davantage.
- destination des lieux : trop étroite, elle empêche le locataire de faire évoluer son activité ;
- répartition des charges, impôts et travaux : la loi réserve certaines dépenses au bailleur, notamment les grosses réparations ;
- clause d’indexation, garanties, dépôt de garantie, cautionnement ;
- clause résolutoire et conditions de cession ou de sous-location ;
- alternatives au bail de neuf ans : bail dérogatoire de trois ans au plus, convention d’occupation précaire.
Renouvellement, congé et indemnité d’éviction
Le bail commercial ne prend pas fin de lui-même à son terme : il faut un congé, délivré par commissaire de justice au moins six mois à l’avance, ou une demande de renouvellement du locataire. À défaut, le bail se prolonge tacitement.
Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors, sauf motif grave et légitime, verser au locataire une indemnité d’éviction, qui peut atteindre la valeur du fonds de commerce. Le locataire reste dans les lieux jusqu’à son paiement. Son évaluation — valeur du fonds ou du droit au bail, frais de déménagement et de réinstallation, trouble commercial — est un enjeu majeur, qui se prépare tôt. Voir aussi : comment demander le renouvellement de votre bail commercial ?.
Les délais à connaître
- 6 mois : délai minimal de préavis du congé, qui doit être délivré par commissaire de justice ;
- 3 mois : pour que le bailleur réponde à une demande de renouvellement — son silence vaut acceptation du principe du renouvellement ;
- 3 ans : périodicité de la révision légale du loyer, et de la faculté de résiliation du locataire ;
- 1 mois : pour régler les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- 2 ans : délai de prescription des actions fondées sur le statut des baux commerciaux.
Le loyer : révision, plafonnement, déplafonnement
Tous les trois ans, le loyer peut être révisé, dans la limite de la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT), sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Au renouvellement, l’augmentation est également plafonnée — sauf notamment si le bail a duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation, ou si les caractéristiques du local, la destination ou les facteurs locaux de commercialité ont notablement évolué. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, avec un lissage de la hausse dans le temps. Voir aussi : comment réviser un loyer en cours de bail ?.
Loyers impayés et clause résolutoire
Côté bailleur, nous délivrons le commandement de payer visant la clause résolutoire, faisons constater l’acquisition de la clause et poursuivons l’expulsion et le recouvrement. Côté locataire, nous vérifions la régularité du commandement et sollicitons du juge des délais de paiement, qui suspendent les effets de la clause. Voir aussi : bailleur : comment résilier mon bail commercial ? et locataire : comment résilier mon bail commercial ?.
Céder le droit au bail ou le fonds de commerce
La cession du droit au bail obéit aux clauses du bail (agrément du bailleur, garantie du cédant, limitée par la loi à trois ans) ; la déspécialisation permet au locataire d’adjoindre ou de changer d’activité sous conditions. La cession du fonds de commerce est un acte plus lourd, que nous sécurisons de bout en bout :
- information préalable des salariés, au moins deux mois avant la cession dans les entreprises de moins de 250 salariés ;
- rédaction de l’acte de cession et de ses mentions obligatoires ;
- publicité de la vente, qui ouvre un délai de dix jours aux créanciers du vendeur pour former opposition ;
- séquestre du prix jusqu’à l’expiration des délais d’opposition et de solidarité fiscale.
Lorsque le propriétaire des murs met en vente le local, le locataire bénéficie en principe d’un droit de préférence. Pour aller plus loin : comment céder son fonds de commerce ? et comment reprendre un fonds de commerce ?.
