À Montpellier et dans sa métropole, une grande partie des logements neufs se vend sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). L’acquéreur paie le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et le contrat fixe une date de livraison. Quand cette date n’est pas tenue, la facture s’alourdit vite : un loyer à continuer de payer, des intérêts intercalaires qui s’allongent, parfois un déménagement à décaler.
Le délai de livraison est un engagement du promoteur
L’acte de vente en VEFA doit préciser le délai de livraison (art. L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation). Le promoteur s’engage à le respecter : à défaut, il engage sa responsabilité contractuelle et doit réparer le préjudice causé par le retard (art. 1231-1 du Code civil).
Les « causes légitimes de suspension » : une clause à lire de près
La plupart des contrats prévoient que certains événements reportent la date de livraison : intempéries, grève, défaillance ou procédure collective d’une entreprise du chantier, injonction administrative… Certains contrats comptent même double chaque jour de suspension.
Ces clauses sont en principe valables, mais elles ne dispensent pas le promoteur de prouver les événements qu’il invoque. Demandez-lui les justificatifs : attestation du maître d’œuvre, relevés d’intempéries, courriers liés à la défaillance d’une entreprise. Un report non justifié, ou qui dépasse ce que prévoit la clause, reste un retard fautif.
Pénalités et indemnisation du préjudice
Le contrat prévoit parfois des pénalités de retard, souvent modestes au regard du préjudice réel. Au-delà, ou à défaut de clause, vous pouvez demander la réparation des préjudices que vous démontrez :
- les loyers payés pendant la période de retard, et les frais de garde-meubles ou de relogement ;
- les intérêts intercalaires supplémentaires facturés par la banque ;
- la perte de loyers si le logement était destiné à la location ;
- le cas échéant, un préjudice moral.
Conservez toutes les pièces : contrat, échanges avec le promoteur, quittances de loyer, tableaux d’amortissement. La première étape est une mise en demeure adressée au promoteur ; à défaut d’accord, l’action est portée devant le tribunal judiciaire.
Le jour de la livraison : réservez tout ce que vous voyez
La livraison donne lieu à un procès-verbal. Notez-y toutes les réserves : défauts visibles, finitions, équipements manquants, non-conformités aux plans et à la notice descriptive. Le promoteur répond des vices et défauts de conformité apparents signalés au plus tard dans le mois qui suit la prise de possession (art. 1642-1 du Code civil). L’action en justice doit ensuite être engagée dans l’année (art. 1648 du Code civil) : un délai court, que beaucoup d’acquéreurs laissent passer en attendant les reprises promises.
Si un désaccord porte sur la conformité du logement, le solde du prix (5 % en principe) peut être consigné au lieu d’être versé au promoteur (art. R. 261-14 du CCH). Refuser purement et simplement la livraison est en revanche risqué : un logement est considéré comme achevé dès que les ouvrages indispensables à son utilisation sont exécutés, même s’il reste des défauts à reprendre.
Après la livraison : les garanties de la construction
Les défauts qui apparaissent après la livraison relèvent des garanties légales : garantie de parfait achèvement pendant un an à compter de la réception des travaux (art. 1792-6 du Code civil), garantie de bon fonctionnement de deux ans pour les équipements dissociables (art. 1792-3), garantie décennale pour les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination (art. 1792).
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