Quelques mois après l’achat, les premières pluies révèlent une infiltration, des travaux mettent au jour une charpente attaquée, une fissure apparaît sous un enduit refait juste avant la vente. Le vendeur doit-il en répondre ? Tout dépend de la nature du défaut, de ce que savait le vendeur et du délai dans lequel vous agissez.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les défauts cachés du bien qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix (art. 1641 du Code civil). Trois conditions doivent être réunies :
- le défaut était caché : un acheteur non professionnel ne pouvait pas le déceler lors des visites ;
- il existait avant la vente, au moins en germe ;
- il est suffisamment grave.
La clause d’exclusion de garantie
La plupart des actes de vente entre particuliers contiennent une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle est valable (art. 1643 du Code civil), mais elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et l’a tu. Elle est également écartée lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier, présumé connaître les défauts du bien. Le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine du désordre est souvent considéré par les juges comme en connaissant les défauts.
Les délais pour agir
L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (art. 1648 du Code civil). La découverte s’entend de la connaissance du vice dans sa cause et son ampleur : c’est souvent la date du rapport d’expertise qui la fixe. Ce délai s’inscrit dans un délai maximal de vingt ans à compter de la vente (art. 2232 du Code civil), comme l’a jugé la Cour de cassation en 2023.
Une demande d’expertise en référé interrompt la prescription, puis la suspend pendant les opérations d’expertise (art. 2241 et 2239 du Code civil). C’est souvent la première démarche à engager.
Ce que vous pouvez obtenir
- L’action rédhibitoire : vous rendez le bien et le vendeur vous restitue le prix.
- L’action estimatoire : vous gardez le bien et obtenez la restitution d’une partie du prix, souvent évaluée au coût des travaux de reprise (art. 1644 du Code civil).
- Des dommages et intérêts si le vendeur connaissait le vice (art. 1645 du Code civil) ; à défaut, il ne doit que la restitution du prix et les frais occasionnés par la vente (art. 1646).
Les bons réflexes
- Faites constater les désordres sans attendre : photographies datées, devis, constat de commissaire de justice si nécessaire.
- Rassemblez l’acte de vente, le dossier de diagnostics techniques et les échanges avec le vendeur et l’agence.
- Ne faites pas réparer avant d’avoir fait constater le vice : vous perdriez la preuve.
- Pensez aux autres fondements : le dol si le vendeur a menti ou dissimulé une information déterminante, la responsabilité du diagnostiqueur si un diagnostic était erroné, la garantie décennale si le bien a fait l’objet de travaux de construction de moins de dix ans.
Besoin d’accompagnement ?
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